International Symposium on Housing Affordability and Market Stability

24-27 March 2009, Tsinghua University, Beijing, China

请浏览http://arch.tsinghua.edu.cn/housing/

谢谢大家支持关心！

关于规划体系的一些规定：

http://www.communities.gov.uk/planningandbuilding/planning/

很多很多的内容，具体的各项规定及相互关系也可以看最新的规划法planning bill，还在讨论中，尚没有完全正式通过

http://www.publications.parliament.uk/pa/ld200708/ldbills/069/2008069.pdf

关于规划申请的可以看

http://www.communities.gov.uk/documents/planningandbuilding/pdf/600164.pdf

至于公共参与的内容，又是一个很大的话题。总体而言英国规划管理中的公共参与力度是相当大的。具体程序上的要求，相关法律和政策都给予了明确的规定。一般来讲，在规划编制的阶段，需要有一系列的consultancy的过程，另外较重要的规划中需要将participation statement作为一个专门的文件，详细解释编制过程中公共参与活动的安排等，这个文件需要和规划文本一同完成。整个过程中的阶段性文件都需要上网公示，接受各方的质询和建议。另外，对于规划批复中的参与，也有相应的规定。各地方政府规划部门的网页上会对近期的全部规划申请予以公布，对于一些影响稍大的项目，还会要求事先征求相关人或部门的意见，在提出申请的时候将公众意见汇总报告一并附上。在规划意见批复后，申请人如不服可以appeal，同时其他利益相关者也可以上诉，规划部门有一个专门的部门来处理。如果再不服有时可以向上级政府再申诉。同时对于一些有较重大影响的项目，上级政府有权“Call in”，将批复权收归上级政府直至中央政府。

我没有找到太多英格兰地区关于participation的专门规定，以下都是来自苏格兰的：

关于National Planning Framework（全国范围的战略性规划）编制过程中的participation statement, 可以详细的看到这个复杂的公众参与过程：

http://www.scotland.gov.uk/Topics/Built-Environment/planning/National-Planning-Policy/themes/npf/NPF-PS

关于规划申诉的：

http://www.scotland.gov.uk/Topics/Built-Environment/planning/decisions-appeals/Appeals另外前面http://www.communities.gov.uk/documents/planningandbuilding/pdf/600164.pdf也有说明

爱丁堡市政府近期收到的规划申请：

http://www.edinburgh.gov.uk/internet/environment/planning_buildings_i_i_/planning/planning_applications/CEC_planning_applications_received_weekly_list

爱丁堡市政府近期批复的规划申请：

http://www.edinburgh.gov.uk/internet/environment/planning_buildings_i_i_/planning/planning_applications/CEC_planning_decisions_weekly_list

注：关于“development”相关法规有专门说明，在城市和乡村地区以其他特殊区域包含的范围也不一样。这个概念并不局限于盖房子，也包括一些其他的物质形态的改变，比如房屋使用性质的改变，外装修，改变外墙的颜色和材质，广告牌布置的变化等等， 但有些内容比如一定程度的内装修，在后院一些简单的搭建等等，又不属于development的范畴。因此，规划中的development control就是政府对development活动的限制。通常大多数development都需要规划申报，但有一些特别小规模的不需要，不同地区的限制也不同，比如历史文化保护区中的限制要严格得多，具体规定可以查规划法。

假设现有甲乙丙三座房子（均为私有），挨在一起，各方面条件差不多。假设市场价应该都是100元，现在政府花100元买下了乙，拆掉修建了一条道路，这样相邻的甲和丙的价格都会上升，那么，这样对于乙是否公平？甲和丙是否应该付钱给乙？

个人的思考：

可能有不同方式吧，我只看过一个关于英国1947年规划法的相关说法：

就是说，政府如果要拆乙的房子来修路，那么就应当把相关联的甲和丙（如果还有丁等相关联，也应该一并考虑）的房子一起以相同的价格买下来，然后投资修路，修好后再将甲、丙和其他房子出售。这样，甲、乙、丙就不会因为拆谁的房子不拆谁的房子而争论不休了。

当然这种做法也是有明显的问题的，特别在英国这种国家，如果将这种案例无限推广扩大，岂不变成了国家公有制。也就是说，极端情况是，如果政府将全国所有的房产和地产都买下来，然后进行规划建设，再出售或分配给国民，那就相当于变成了纯粹社会主义国家？而且这也没有操作的可能性。

所以英国1947年的规划法（可能是英国史上最“左”的一部规划法）后来逐渐被不断修正，所以直到今日英国还是一个市场运作为主的国家。但是后来的情况变化很复杂，我尚没有看过相关的介绍，所以也很难说出一二。别的国家的情况也不了解，我想像美国这种个人权益至上的国家可能是不会干这种事情的。

http://news.xinhuanet.com/world/2006-07/05/content_4797752_1.htm
 
    在住房问题已经被公认为当今中国人最沉重的生活负担之一时，中国却在最重要的住房指标上名列“世界第一”，并被越来越多的人拿来说事

    在最近的中国房地产市场上，有一个词正被越来越多的开发商、官员和专家等房地产“利益关联者”挂在嘴边。这就是“住房自有率”。

    和“房价收入比”一样，居民的住房自有率是衡量评价一个国家和地区居住问题解决的好坏、住房政策正确与否和房地产市场导向的一个最重要的指标之一。

    在最近有关房地产的“理论和舆论”的争辩中，总是能看到这样一个表述：“中国居民的住房自有率世界第一”。6月26日，国土资源部土地利用管理司的一位官员在某全国性的经济周刊上发表文章称，“我国城市居民住房自有率已居世界第一，‘居住必买房’是危险导向”。在他看来，“30%的人有财力支持买房居住，房地产市场就相当不错了，其余的70%应是租房群体”。

    在住房问题已经被公认为当今中国人最沉重的生活负担之一时，中国却在最重要的住房指标上名列“世界第一”，并被越来越多的人拿来说事。如此的反差，使人不得不产生疑惑。

谁制造了住房自有率的世界第一

    有关资料显示，“中国住房自有率全世界最高”一说最早可追溯到2002年。当时在包头举行的一次国际会议上，建设部的一位副部长宣布，中国的“城镇家庭80%拥有住房，农村100%有住房，住房自有率在全世界是最高的。”中国人“住房自有率世界第一”的“美名”从此而来。

    然而，中国中央政府和统计局的网站上并没有任何资料表明，中国曾经取得过“住房自有率世界第一”，国家统计局也没有对住房自有率进行过任何全国范围内的专门统计调查。

    在国际上，“住房自有率”是个基本的通用名词，指居住在拥有自己产权住房的家庭户数占整个社会住房家庭户数的比例。在建设部网站上（见建设部的“房地产统计报表制度”），中国的“住宅自有率是指报告期末，自有（私有）住宅的建筑面积占实有住宅建筑面积的比例”。它的计算公式是：“住宅自有率（%）=自有（私有）住宅建筑面积÷实有住宅建筑面积×100%”。

    但这里存在一个问题，即“住房自有率”等同于“住房私有率”，“自有”就是“私有”。但事实上，“住房自有”是指住在自己购买的住宅中，而住房私有，则是除了住在“自有房”外，还要加上租赁其他私人房产来解决居住问题的人群。这两者在国际标准中是完全不同、相差甚大的不同概念。

    据建设部的考察报告，法国、荷兰和英国的住房自有率分别是55%、50%和70%，但各自的住房私有率却分别高达83%、67%和80%。若按照建设部网站上的算法，那么法国和英国的“住房自有率”就都在80%的世界一流水平之上，住房保障搞得较好的荷兰的“住房自有率”也在67%。

    第二，国际上通用的住房自有率，一般都是按以拥有自己住房的家庭户数为单位，来计算具体的比率。“中国标准”则采用的是私有住房建筑面积占全部住宅建筑面积的之比来推导出具体的比率，以面积之比取代户数之比。

    我们可以以100户家庭、每房均为100平方米房型来举例，看看建设部标准和国际惯例下计算出来的住房自有率各是多少。根据现有状况我们来做一个模拟假设：

    在社会最富有5%的家庭中，户均拥有3套住房，合计15套房，1500平方米；

    在社会较富的15%的家庭中，户均拥有2套住房，合计30套房，3000平方米；

    在社会一般的40%的家庭中，户均拥有1套住房，合计40套房，4000平方米；

    此外，有40%的家庭是无房户，其中有10%通过国家的廉租房解决居住问题，合计10套房，1000平方米；另外30%是通过向私人租房居住，合计30套房，3000平方米。

    根据以上的数据，按照国际上的通行算法很简单，60%家庭拥有自己的住房（不管他有几套），住房自有率为60%。

    如果按照中国现行的算法，只要是私人住房都在“自有率”的名下，那么在这总计125套、12500平方米中，只有10套房1000平方米为公房，其他都为私房，那么“中国标准”下的“住房自有率”就高达92%（私房面积11500平方米÷住房总面积12500平方米）。这个“标准”一变，就使中国人在住房状况完全相同的情况下，一下子提高了30多个百分点。如果按照国际上的算法，但用面积之比替代户数之比，那么在上述情况下的“住房自有率”也可“提高”到68%（前三项之和的8500平方米÷总量的12500平方米）。

    这里还需指出的是，在“中国人住房自有率世界第一”之中，还有着海外和国际友人的贡献。在中国目前的统计中，除了中国内地公民外，“港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的住宅建设面积之和”也记在了中国内地居民的名下。

自有房屋比例在短短几年里大幅下降

    2003年10月，曾经第一个宣布“住房自有率在全世界是最高”的建设部官员又宣布说，中国“城镇私有住房占住房总量的85%以上，城镇居民住房自有率达到74%左右”这两个基本数字，但在有些专家、开发商和官员的嘴里，这个数字仍然高达85%以上。

    今年4月底在北京召开的一次国际研讨会上，建设部的一位总经济师在会上公布，我国“居民私有住房的比例已经达到72.8%”。两相对比，不难发现，仅仅在短短的几年时间里，我国城镇居民的住房私有率就从当初的85%，大幅下降到现在的72.8%，降幅高达12.2个百分点。

    现实的状况也验证了这一点。这几年在高房价的影响下，城市中靠租私人住宅来解决住房问题的越来越多。据了解，在北京、上海等一些大城市，靠租房来解决居住问题的人已经占了整个城市统计人口中相当大的比例。城市“租房一族”中的绝大多数（90%以上），都是通过租赁私人住宅来解决的。

    按照较保守的估计，如果建设部总经济师公布的住房私有率的数字是真实的话，那么，在当今房地产市场两极分化越来越加大的情况下，居民的住房自有率至少要比住房私有率低15个百分点。这也就意味着即使按照比较乐观的估计，我国城镇现有的住房自有率也只有57.8%左右。

    这样的估计，在一些城市的统计中也得到了“充分体现”。2005年初，上海市统计局新闻发言人、总经济师蔡旭初在上海市政府的例行新闻发布会上就对外公布，上海市家庭拥有房屋的比例为69%。也许这个数字只算了上海的“户籍人口”，未加权进数以百万计在上海打拼、为上海GDP做出巨大贡献的“统计上的上海新增人口”，所以到去年底上海的住房自有率还比较高，但其住房自有率下降的幅度和全国的基本一致。按照上海当地的房地产业内人士的话，上海家庭住房自有率在短短的几年的时间内，从82%降到了75%，然后再次下降到69%，几年时间里共计降了13个百分点，下降的幅度比全国的12.2的百分点稍高。

    仅仅在短短几年的时间里中国的住房自有率就下降了十多个百分点，这个数字集中体现了中国住房问题现状的严峻性。

高水平背后的真相

    对我国房改发展的历史比较了解的人都知道，被不少房地产商时常拿来“说事”的中国城镇住房较高的自有率，很大程度是来源于“房改房”的余荫，而不是这几年房地产市场及住房政策导向的结果。

    在国内住房商品化进行最早的广州市，曾经对该市的居民住房状况举行过调查。据媒体引自广州市统计局城市抽样调查队的调查，到2002年底，“广州有83.7%的居民家庭拥有自己的住房，与1997年相比增加了27.7个百分点”。但在这其中靠购买了商品房来拥有自己住房的，仅仅只有“7.1%的家庭”。占广州市居民中大多数的“64.9%的家庭”，是靠“买了房改房”才拥有自己的住房的。另外，还有“11.7%的家庭拥有原有的私房”。这里需要提醒的是，广州市还是当时全国商品房市场化程度最高和推行最早的城市之一。广州的情况如此，全国其他城市的情况就可想而知了。

    有房地产“大腕”之称的任志强在2005年8月的一篇文章中也不得不承认“全国城镇家庭拥有住房的主要来源为房改房，2003年底房改房占全部住房总量的67.54%”。

    所有这些数据，不管是来自微观的还是宏观的，不管是出自“正方”还是“反方”，不管是科学分析还是想“说事”的，都无法回避一点，就是中国城镇居民住房的高自有率，很大程度上是当年突击福利分房的产物。由开发商主导的房地产市场提供的商品住房，对中国城镇居民住房自有率的“贡献”，只占到其中很少的一部分。作为现在城市供房主体的商品房及房地产市场，对提高城镇居民住房自有率的影响和作用，已经到了“微乎其微”的地步。

    中国房地产在这里就出现了一个巨大的“黑洞”。福利分房的结束，就意味着自有率下降的开始。作为提高中国城镇居民住房自有率“绝对主力”的福利分房，其“冲击波”的余威到2002年底后基本上已是“灰飞烟灭”。商品房市场对住房自有率的作用又是少到可以“忽略”，但中国每年新增的城镇人口却在以2000万的速度高速增长。

    据国家统计局的年报，到2002年底，中国的城镇人口为5.0212亿，城镇人口占全国总人口的39.1%。到了2005年底，全国的城镇人口已增长到5.6212亿，已占全国总人口的43%。也就是说，三年时间全国的城镇人口增加了6000万。在这6000万的新增人口中，不仅基本上没人可以“享受”福利分房，而且，买得起房地产市场提供的商品住房的只是其中极少数。在全社会70%人买不起房的人当中，新增人口至少占到其中的90%以上。他们和城市中因拆迁而失房、因贫困而卖房维生的中低收入者一起，构成了城市中新的浩浩荡荡的“无房大军”。在城市中基本上没有公房出租的情况下，他们只能靠向私人租用住房来解决居住难题。

    在城市的各个角落，从城区的老房破屋，到边远的城郊结合部，到处都充斥着新的租房大军的身影。一旦城市的租房市场绝大多数只能由私人来提供，那么城市居民住房自有率和私有率的差距，将会被大大拉大。

中国住房保障面临“大考”

    中国居民住房问题的严峻性还不仅于此。如果现在的房地产市场的导向不调整，我国城镇居民的住房自有率可能还将继续下滑。

    据国家统计局的年鉴，2003年全国城镇实际销售的商品住宅为2.977885亿平方米，2004年为3.381989亿平方米，2005年估计为3.5亿平方米。另外三年间全国销售的经济适用房为一个亿平方米左右。这三年全国城镇实际销售的商品住房和经济适用房加在一起11亿平方米左右，相当于全国城镇居民每年可以从市场上获得3.67亿平方米左右的新建住房。

    按照城市改造“拆一建二”的惯例，其中的一半（1.83亿平方米）用于拆迁户（由于还有其他方面大规模的城建拆迁，这些供应显然和拆迁户的实际需求还有不小的差距）。在剩下的1.84亿平方米中，绝大多数（约75%）还是被有经济实力进一步改善住房条件的“老市民”中“有房一族”买去的。城市中的“无房户”们如果可以买到新增住房的25%就相当不错了。

    也就是说，按照乐观的估计，全国城镇每年被以新增人口为主的“无房户”所买走的商品住房，只有0.46亿平方米。按照每人需解决30平方米住房来计算，也就只能解决153.3万人的住房问题。仅仅把它和全国城镇每年新增的2000万人口做个比较，就会发现全国每年城镇至少新增1847万买不起住房的“无房人口”，占到了城镇全部新增人口的92.33%。如果再把因拆迁和生活贫困而失房的人口加在一起，全国每年新增的“无房人口”要达到2000万，到2010年这5年新增的无房人口就会增加到1个亿。

    从建设部经济师的讲话中可以看出，现在全国城镇居民的住房自有率不到60%（乐观估计为57.8%左右）。据测算，到2010年我国的城镇人口将达到6.85亿人左右。这5年新增的1亿“无房人口”，就将使我国的城镇居民住房自有率在60%不到的基础上再下降14.5个百分点。届时我国城镇居民的住房自有率将只有43.3%左右。

“居者有其屋”的文化取向

    当然，住房自有率也并不是衡量一个国家住房政策和房地产市场好坏的惟一和“非此即彼”的标准。一个国家的住房自有率，除了有政府的住房政策和房地产市场的因素以外，还和一个国家的住房保障体系以及国民迁徙和就业的习惯有关。

    在欧洲一些传统社会党领导下的高福利国家，保障体系成熟而周全。对很多的中等以下收入的群体而言，与其自己买房，不如租赁国家和政府提供的“国有房”要来得实惠得多。这样的话，可以用更小的成本来解决住的问题，为什么还要自己花大价钱去买房呢。

    何况，欧美人历来有经常迁徙和异地就业的习惯。在欧盟内，一个国家的人为了取得更好的工资和收入，到另外一个国家去工作发展是很平常的事。在北美，收入相对较低、税赋较重的加拿大人，就有不少南下到美国谋发展。至于在本国内异地就业，对欧美人来说就更是家常便饭了。在这样的情况下，买房往往就成了拴住发展机遇的“绊脚石”，住房自有率低就成为自然而然的事情。

    关键在于，这样的低住房自有率，不是由于买不起房或者住房保障体系的欠缺造成的，恰恰相反，正是由于住房保障体系的健全、房价的平稳以及较低的房价收入比，使得国民在解决居住问题时可以有更多的选择，可以花更少的钱租赁政府提供的保障房。在房价只是一般人家庭年收入的2至6倍情况下，买房相对轻松而便利，但找一个好的工作却并不容易，何苦买房把自己“套”住呢。

    但对中国人和华人来说，情况就完全不一样了。“居者有其屋”、“安居乐业”等这些千百年传承下来的中华传统，使华人社会圈对住房特别地在乎。对民众而言，有居则安、有产则宁。同样，“民富则易治、民有产则畏法”也成为中华历史久远的一种统治文化。

    在新加坡，“居者有其屋”是被作为国策而大力推广实施的。从建国伊始，政府就大力建造组屋（相当于中国的经济适用房），并以极低的价格提供给本国85%的国民，使得新加坡的居民住房自有率一举达到了90%以上，从而真正成为世界上住房自有率最高的国家之一。就连欧美国家的华人家庭，传统的文化和观念也使得他们更倾向于自己买房居住。据不久前的报道，在加拿大的多伦多，“华人家庭自住房拥有率在76%，高出当地人的67%。”

    所以，在中国人和华人的圈里，买房居住是千百年积累下来的居住传统和文化观念，绝不是什么一时兴起的“过度的住房消费欲望”。中国人的“居者有其屋”的住房观念没有错。问题的实质在于，由开发商主导的房地产行业“不健康、不规范”，使得很多人除了“留守”在过去的“福利分房”外基本上没有改善住房的可能。在缺乏正常的制度性的住房保障体系下，中国居民的住房自有率就成了一个单纯的衡量住房政策和房地产市场导向好坏的最重要的指标之一。

    中国的住房政治，正面临着一个严峻的历史性抉择。■特约撰稿沈晓杰/ 南京报道